Sigue auge constructor de naves industriales en Guanajuato y Querétaro, los dos estados que ‘acaparan’ la demanda en la región.
Impulsado por la tendencia del nearshoring, los planes de expansión del sector manufacturero y la reanimación de la actividad automotriz, el mercado de naves industriales en el Bajío se mantiene en auge y todo parece indicar que continuará así en el próximo 2023.
Según el último reporte de Newmark, empresa especializada en bienes raíces comerciales, al cierre del tercer trimestre de 2022 el inventario industrial clase A de Querétaro y Guanajuato alcanzó los 14.5 millones de metros cuadrados, así como un aumento en los precios de salida respecto al trimestre anterior del 3.2 por ciento.
Fernando Lara, analista de la división de Investigación de mercados de la empresa especializada en bienes raíces, indicó que si bien se registró una disminución en los valores de absorción neta y bruta respecto al trimestre anterior, el tercer trimestre destacó por la disminución en la tasa de disponibilidad para ambos mercados, al pasar 3.2 a 2.9 por ciento entre el segundo y tercer trimestre del 2022.
La incorporación de plantas del sector automotriz al cierre del trimestre incrementó de forma inusual los valores de absorción bruta y tuvo tres aspectos destacables: en algunos casos se localizaron fuera de los clústeres del sector automotriz, las naves tienen amplias dimensiones y aumentó la velocidad de construcción. El caso más sobresaliente es el corredor Apaseo, que registró la entrada de una nave de 45 mil metros cuadrados construida en tres meses en el Parque Industrial Amistad Chuy María.
“Al cierre del tercer trimestre, se registraron expansiones en plantas para la producción del sector automotriz en el corredor Apaseo, así como para la fabricación de piezas de maquinaria pesada en el corredor de León. El volumen de construcción relacionado con expansiones representó el 80 por ciento del total que se está desarrollando. De esta forma, empresas con presencia en Guanajuato apuestan por el impulso de la producción en México”, expuso Lara.
Tan sólo en octubre y los primeros días de ese mes de noviembre, se anunciaron las ampliaciones en Guanajuato de empresas de la talla de Denso, Pirelli, Harting y Continental.
En Querétaro, al cierre del trimestre se mantuvo la tendencia a la baja en la tasa de disponibilidad del mercado industrial y el volumen de construcción disminuyó ligeramente, pero se incrementó tanto el precio de salida como la actividad relacionada con nuevo inventario. Con la entrada de nuevas naves ocupadas y la disminución en la tasa de disponibilidad, se espera un incremento en la demanda sobre naves existentes.
El descenso de la superficie industrial en construcción fue de 61 mil metros cuadrados, la cual pasó de 369 a 308 mil metros cuadrados entre el segundo y tercer trimestres.
Por otro lado, se anunció un nuevo parque industrial en el corredor Aeropuerto y el ingreso de un nuevo desarrollador industrial en el corredor Querétaro Norte, mediante la compra de un portafolio existente, para alcanzar un inventario industrial clase A de 6.4 millones de metros cuadrados al cierre del tercer trimestre de 2022.
“Los sectores de tecnología relacionados con la industria aeroespacial y automotriz, han anunciado a través de seis empresas inversiones de 9 millones de pesos para expansiones de sus plantas en los corredores Aeropuerto y El Marqués. Además, Amazon llegó al corredor El Marqués en una estrategia articulada, ya que junto a Guanajuato y Guadalajara se preparan para atender su creciente mercado ubicado en el Bajío”, informó Fernando Lara.
Añadió que el incremento general en los precios se explica por la salida del mercado de naves con los menores precios. Los espacios industriales existentes activos se ubican en un clúster especializado próximo al aeropuerto y con las mejores adecuaciones del mercado. Aunque las naves disponibles impulsan un incremento en los precios de salida, la diversidad de opciones aún es alta para los corredores Aeropuerto y El Marqués. Mientras que en el corredor Querétaro Norte, se espera que para el siguiente trimestre las opciones en disponibilidad y precio aumenten con el ingreso de nuevas naves en Parque Industrial Querétaro y Finsa III. Por último, la tasa de disponibilidad continúa a la baja al pasar de 2.5 a 2.0 por ciento, respecto al anterior trimestre.
“El papel de los proyectos a la medida (BTS) es tan importante, que las incorporaciones representaron en los valores de absorción bruta el 54 por ciento para Aeropuerto, 49 por ciento en El Marqués y 100 por ciento en Querétaro Norte”, apuntó Lara.
De acuerdo con la empresa de consultoría y servicios inmobiliarios CBRE, Guanajuato y Querétaro continúan siendo los mercados con mayor demanda de espacio industrial en el Bajío. Durante el primer semestre de 2022 ambas entidades concentraron el 76 por ciento de la absorción neta, principalmente por empresas de manufactura, seguido de San Luis Potosí, con el 13 por ciento.
Al cierre del segundo trimestre de 2022, el Bajío cerró con un inventario de 13.0 millones metros cuadrados, lo que representó un incremento anual del 2.2 por ciento. Los mercados con mayor crecimiento de inventario fueron Querétaro y Guanajuato, siendo estos los que concentraron cerca del 70 por ciento de la nueva oferta. Sobresale que en la región dos terceras partes son proyectos BTS, cuyas fechas de entrega son para los siguientes nueve meses.
La tasa de vacancia, indica el reporte de CBRE, cerró en 4.2% al segundo trimestre de 2022, es 1.6 puntos porcentuales menor a la del cierre del mismo trimestre del 2021.